Hasta la crisis financiera de 2007 los fondos buitre se asociaban principalmente a los países del sur y a la especulación en los mercados de deuda soberana.
Pero con la explosión de la deuda privada vinculada a la crisis, los fondos buitres aprovecharon la oportunidad para recomprar deuda impagada a un precio de ganga para obtener enormes beneficios a corto plazo en Europa y especialmente en Irlanda, comprando algunas hipotecas de bancos en quiebra y entrando en el capital de empresas en dificultades.
Los precios de los inmuebles subieron rápidamente, especialmente en Irlanda, España y el Reino Unido, como resultado de la especulación inmobiliaria a finales de los años noventa y principios de la década de 2000. Los bancos conceden grandes préstamos a promotores inmobiliarios para la construcción de viviendas, complejos de oficinas, centros comerciales, hoteles y otros proyectos. Pero cuando la crisis golpeó en 2007, los precios de la propiedad se derrumbaron rápidamente, y no sólo en Irlanda y España. Otros países también experimentaron burbujas inmobiliarias como Gran Bretaña, Grecia, Letonia, Hungría y otros. Además, gran parte del dinero invertido en bienes inmuebles en los países europeos periféricos procedía de bancos de los llamados países centrales de Alemania, Francia y el Reino Unido.
La caída del mercado inmobiliario europeo provocó una avalancha de deudas impagadas en Europa. En primer lugar, los prestatarios afectados por la crisis no pudieron reembolsar sus préstamos. Esto es cierto para muchos titulares de hipotecas ordinarias, pero también para muchos promotores de proyectos inmobiliarios a gran escala. En segundo lugar, el valor de las propiedades que garantizaban estos préstamos disminuyó considerablemente. En conjunto, estos dos factores frenaron la demanda de préstamos para la vivienda. En este contexto los fondos buitre entraron en este mercado comprando a los bancos sus deudas incobrables. Según estimaciones de 2015, los bancos europeos tenían 879.100 millones de euros en créditos incobrables, es decir, impagados. La mayoría de ellos eran préstamos inmobiliarios.
Irlanda es el principal objetivo de los fondos buitre que invierten en deuda inmobiliaria pendiente en Europa, principalmente a partir de 2014. Este mercado de deuda impagada se desarrolló cuando varios bancos extranjeros comenzaron a vender sus carteras de préstamos, en particular Danske Bank, Lloyd’s Bank y Ulster Bank/RBS. Pero los dos malos bancos, la National Asset Management Agency (NAMA) y la Irish Banking Resolution Corporation (IBRC), creados tras el rescate del Anglo Irish Bank, han tenido una influencia importante en este mercado. Esta última fHasta la crisis financiera de 2007 los fondos buitre se asociaban principalmente a los países del sur y a la especulación en los mercados de deuda soberana. Pero con la explosión de la deuda privada vinculada a la crisis, los fondos buitres aprovecharon la oportunidad para recomprar deuda impagada a un precio de ganga para obtener enormes beneficios a corto plazo en Europa y especialmente en Irlanda, comprando algunas hipotecas de bancos en quiebra y entrando en el capital de empresas en dificultades.
Los precios de los inmuebles subieron rápidamente, especialmente en Irlanda, España y el Reino Unido, como resultado de la especulación inmobiliaria a finales de los años noventa y principios de la década de 2000. Los bancos conceden grandes préstamos a promotores inmobiliarios para la construcción de viviendas, complejos de oficinas, centros comerciales, hoteles y otros proyectos. Pero cuando la crisis golpeó en 2007, los precios de la propiedad se derrumbaron rápidamente, y no sólo en Irlanda y España. Otros países también experimentaron burbujas inmobiliarias como Gran Bretaña, Grecia, Letonia, Hungría y otros. Además, gran parte del dinero invertido en bienes inmuebles en los países europeos periféricos procedía de bancos de los llamados países centrales de Alemania, Francia y el Reino Unido.
La caída del mercado inmobiliario europeo provocó una avalancha de deudas impagadas en Europa. En primer lugar, los prestatarios afectados por la crisis no pudieron reembolsar sus préstamos. Esto es cierto para muchos titulares de hipotecas ordinarias, pero también para muchos promotores de proyectos inmobiliarios a gran escala. En segundo lugar, el valor de las propiedades que garantizaban estos préstamos disminuyó considerablemente. En conjunto, estos dos factores frenaron la demanda de préstamos para la vivienda. En este contexto los fondos buitre entraron en este mercado comprando a los bancos sus deudas incobrables. Según estimaciones de 2015, los bancos europeos tenían 879.100 millones de euros en créditos incobrables, es decir, impagados. La mayoría de ellos eran préstamos inmobiliarios.
Irlanda es el principal objetivo de los fondos buitre que invierten en deuda inmobiliaria pendiente en Europa, principalmente a partir de 2014. Este mercado de deuda impagada se desarrolló cuando varios bancos extranjeros comenzaron a vender sus carteras de préstamos, en particular Danske Bank, Lloyd’s Bank y Ulster Bank/RBS. Pero los dos malos bancos, la National Asset Management Agency (NAMA) y la Irish Banking Resolution Corporation (IBRC), creados tras el rescate del Anglo Irish Bank, han tenido una influencia importante en este mercado. Esta última fue nacionalizada por el gobierno irlandés y transformada en IRBC, a la que el gobierno encomendó la tarea de eliminar los activos tóxicos del banco, la mayoría de los cuales eran préstamos vinculados a bienes raíces comerciales. La IBRC fue liquidada en 2014, deshaciéndose de una enorme cantidad de activos en el mercado en un momento dado. NAMA fue fundada en 2010 para adquirir y gestionar préstamos inmobiliarios pendientes de todo el sector bancario. Los préstamos hipotecarios concedidos a cinco bancos irlandeses ascendieron a 72.000 millones de euros, lo que representaba en aquel momento el 47 por ciento del PIB nacional. La tarea de NAMA era liquidar estos activos para 2020. Bajo la presión, tanto del gobierno irlandés como de la Troika (Banco Central Europeo, FMI y Comisión Europea), NAMA vendió grandes volúmenes de activos en muy poco tiempo.
Juntos, IBRC y NAMA fueron los mayores vendedores europeos de activos inmobiliarios en dificultades en 2014. De un total de 96.700 millones de euros vendidos en Europa de activos inmobiliarios en crisis, 36.000 millones correspondían a activos vendidos por estos dos “bancos malos”. Casi toda esta deuda fue adquirida por fondos de cobertura. El Lone Star Capital Fund, con sede en Texas, compró por sí solo el 60 por ciento de todos los activos puestos en el mercado por el IBRC. El 90 por ciento de los activos vendidos por NAMA fueron a empresas estadounidenses, la mitad de las cuales son fondos de capital privado. Los principales fondos son Lone Star, Cerberus, Oaktree Capital, CarVal, Apollo Capital, Starwood Capital, Marathon, King Street Capital y Blackstone. La venta más importante fue la de Eagle Project, con 4.400 millones de euros en préstamos inmobiliarios en Irlanda del norte vendidos a Cerberus, otro fondo de inversión estadounidense.
En la mayoría de los casos, la deuda pendiente se vende con un descuento enorme. Por ejemplo, el Proyecto Eagle fue vendido a Cerberus con un 72,7 por ciento de descuento. Estos descuentos permiten que el fondo buitre posteriormente realice sus ganancias.
Después de la recompra de la deuda, los fondos buitres utilizan diferentes estrategias: reestructurar y revender los préstamos o recuperar los activos inmobiliarios subyacentes para venderlos.
Para ilustrar la primera hipótesis, tomamos el ejemplo de un fondo que recompra por 30 millones de euros un préstamo con un saldo vivo de 100 millones de euros. Tras esta recompra, el fondo reestructura el préstamo para que la nueva deuda ascienda a 40 millones de euros. El fondo apuesta así a que el deudor podrá pagar la nueva deuda. Si este es el caso, el préstamo que no fue pagado se convierte en un préstamo vigente. En esta fase, el fondo puede optar por quedarse con el préstamo y cobrar sus 40 millones, obteniendo un beneficio de 10 millones de euros. La pérdida de 60 millones de euros para el banco que vendió su crédito está cubierta por el público en forma de rescate bancario (recapitalización, provisión de liquidez de emergencia, garantías estatales). La otra opción del fondo de cobertura es vender este nuevo préstamo a un conjunto mucho más amplio de instituciones financieras, como los fondos de seguros o de pensiones.
En el segundo caso, el fondo recompra el préstamo sólo para embargar los activos subyacentes, por ejemplo un edificio de oficinas. Dado que el préstamo en cuestión está pendiente, el deudor ya ha incumplido el contrato y, como tal, este activo subyacente puede embargarse sin grandes dificultades o retrasos legales. Una vez que el fondo ha tomado el control de los activos inmobiliarios subyacentes, puede venderlos inmediatamente con beneficios o quizás invertir (por ejemplo, renovarlos) para obtener beneficios aún mayores.
Hay tres puntos clave que dan a los fondos buitre una ventaja decisiva en el mercado inmobiliario irlandés. En primer lugar, los fondos buitre irrumpieron en Irlanda porque casi todas las instituciones financieras irlandesas intentaron deshacerse de sus deudas tóxicas inmobiliarias simultáneamente y en masa. En segundo lugar, dado que el sistema financiero irlandés está en crisis, existe una grave falta de financiación. En otras palabras, es muy difícil, si no imposible, que los agentes nacionales obtengan crédito para invertir en propiedades irlandesas.
Debido a que los fondos de cobertura tienen acceso a una gran cantidad de dinero inesperado, pueden ir donde otros no pueden.
En tercer lugar, puesto que no tienen presencia comercial en Irlanda o no necesitan mantener relaciones con los clientes, pueden presionar a los deudores tanto como quieran.
La mayoría de las deudas pendientes recompradas por los fondos se relacionan con hipotecas de los principales propietarios de viviendas. Según el ministro de Finanzas irlandés, Michael Noonan, habría hasta 10.000 hipotecas en 2016 en manos de estos fondos buitre. Algunos comentaristas elevan esta cifra a casi 20.000.
La investigación ha demostrado las dificultades experimentadas por los titulares de hipotecas que están en mora. Estos retrasos suelen producirse en un contexto de desempleo y acoso por parte de los bancos. El temor a las convulsiones también conduce a un estrés significativo para las familias y tiene un impacto negativo en la salud mental.
En lugar de proteger a las personas en peligro de ejecución hipotecaria, los bancos han preferido ceder las hipotecas a los fondos buitre. Por ejemplo, el fondo Lone Star adquirió toda la cartera hipotecaria del Lloyd’s Bank (4.000 hipotecas). Permanent TSB (propiedad en más de un 90 por ciento del gobierno) vendió su cartera de hipotecas de alto riesgo a Mars Capital Ireland, un fondo vinculado a Oaktree Capital. El mismo fondo también adquirió una cartera hipotecaria del IBRC. Tanager, un fondo estadounidense, ha comprado 2.000 hipotecas al Bank of Scotland en Irlanda.
Además de las hipotecas impagadas, los fondos buitre también compran tierras. Un recurso extremadamente valioso en todas las ciudades, incluida Dublín, que está sujeta a un crecimiento demográfico y a un déficit de vivienda (especialmente de vivienda social). Los fondos buitre se concentran en cambio en la construcción de edificios de oficinas y, donde construyen viviendas, construyen apartamentos de lujo. También hay algunos indicios de que la llegada de fondos buitre al mercado inmobiliario irlandés ya está influyendo en el trabajo de planificación. Por ejemplo, en 2014 entró en vigor una Zona de Desarrollo Estratégico (ZEE) en los muelles de Dublín. NAMA, que controla el 75 por ciento del suelo no urbanizado dentro de esta área, ha abogado fuertemente por la creación de la ZEE, en gran medida porque el sistema de planificación rápida que ofrece es más atractivo para los fondos buitre. En términos más generales, la adquisición de terrenos para construir ofrece a los fondos buitres una influencia considerable sobre los planes de desarrollo urbanístico.
La frenética especulación asociada con la entrada de fondos buitre en Irlanda también ha hecho subir el precio de la tierra a un ritmo alarmante, pero también el precio de las casas y los alquileres. La oferta de viviendas sociales y otras infraestructuras también está resultando cada vez más cara para las autoridades locales y el gobierno central.
Por último, la acción de los fondos buitre tiene un impacto en el empleo. De hecho, los fondos buitre pueden tomar el control de una empresa para acceder a sus activos inmobiliarios y luego despojarla de ellos. El ejemplo más notable en Irlanda es la tienda de Clery’s en O’Connell Street en Dublín. Declarada en quiebra, esta tienda departamental fue comprada por los inversores estadounidenses Gordon Brothers, que luego vendieron la empresa a una empresa mayoritariamente propiedad de un fondo de cobertura con sede en Londres (Cheyne). Clery's se cerró inmediatamente, lo que provocó la pérdida de más de 400 puestos de trabajo.
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